2020年產業園區規劃究竟要怎么做?

來源:前瞻產業研究院 徐建 2020-03-06 15:53

產業園區是指由政府或企業為實現產業發展目標而創立的特殊區位環境。它的類型十分豐富,包括高新技術開發區、經濟技術開發區、科技園、工業區、金融后臺、文化創意產業園區、物流產業園區等以及近年來各地陸陸續續提出的產業新城、科技新城等。

產業園區規劃是比較全面的產業園區長遠發展計劃。園區的建設經營規劃涵蓋五大方面:產業規劃、建設與建筑規劃、招商規劃、運營規劃及經濟指標規劃。

產業定位:明白園區是干什么的

產業定位是指某一區域根據自身具有的綜合優勢和獨特優勢、所處的經濟發展階段以及各產業的運行特點,合理地進行產業發展規劃和布局,確定主導產業、支柱產業以及基礎產業。主導產業是指在某一經濟發展階段中,對產業結構和經濟發展起著較強的帶動作用以及廣泛、直接或間接影響的產業部門,它能迅速有效地利用先進技術和科技成果滿足不斷增長的市場需求,具有持續的高增長率和良好大發展潛力,處于生產聯系鏈條中的關鍵環節,是區域經濟發展的核心力量。

我國中西部地區的新興工業園區急于發展經濟,在工業園區的發展建設中,缺乏先進的指導思想和統一的科學規劃,仍沒有擺脫粗放式的發展模式。特別是招商引資之初,為吸引企業入駐,無論企業優劣、規模大小,來者不拒,導致園區企業良莠不齊,并致使園區產業過多,產業定位不明確。此外沒有統一的布局規劃,企業往往會根據自身的需要和園區的區位特點,選擇適于自己發展的區域進行布局,造成了企業布局雜亂無章,各種產業混雜,為工業園區以后的良性發展埋下了隱患。因此,園區規劃首先要找準定位。

建設與建筑規劃:知曉為客戶提供什么樣的空間載體

園區建設與建筑規劃主要涉及三方面:園區建設規劃、園區建筑規劃和園區工程規劃。建設與建筑規劃,雖然主要由專業的規劃設計院和建筑設計公司來進行規劃,但從產業運營的角度,為設計機構提供一些創新型、前瞻性的建議,十分必要。

1、建設規劃。

大型園區、產業新城的整體建設規劃要從城市土地使用與空間布局、市政配套,以及產業分布上著手,著眼未來、立足現在、統籌兼顧、系統規劃。對產業新城的產業用房、商業配套與住宅配套,規劃合理的建設開發比例與空間布局。

2、建筑規劃。

建筑規劃須結合產業定位,確定建筑標準與建筑配套,不同行業類型的產業園建筑規劃要體現出鮮明差異,比如工業園的建筑規劃與文化創意園的相去甚遠,工業園中的制造型園區和物流型園區的建筑規劃也截然不同。

3、工程規劃。

明確先建什么? 后建什么? 不要小看工程規劃,它與產業規劃、企業招商密切相關,如果建設未能按照規劃如期進展,就會造成產業配套不落實、招商工作難推進等一系列問題,甚至可能導致企業資金鏈斷裂。

招商規劃:用畢其功于一役的策劃贏得客戶

園區招商規劃是一套特別注重實操的策劃。園區產業規劃、建設與建筑規劃無論多么出類拔萃,沒有可行的招商規劃和有效的執行,一切都是虛談。招商規劃內容包括:目標客群、優惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業培訓、招商管理制度,等等。

在招商規劃中,尋找目標客群很關鍵,而能否找到理想的目標客群取決于前期產業上下游企業分析的準確度。

園區優惠政策必須講求針對性,需要適合行業企業的特點,除去普惠政策外,必須有一事一議的“撒手锏式”政策。

招商/營銷策略需要與時俱進,充分利用現代營銷推廣手段并進行合理的營銷整合。

很多園區會忽略對招商人員的專業化培訓和對招商制度的健全完善,尤其是那些地產成分濃重的產業園區,恰恰會因這一點而大大影響招商績效。

園區營銷規劃:學會“放長線,釣大魚”

園區運營規劃包括:物業管理、配套商業經營、園區公共服務平臺、政府公關協調、園區管理規范化、園區內生發展與品牌復制經營模式等等。

運營規劃是很多園區的短板,個中原因很多,有的因為項目以短線的地產經營為主,不考慮長線的園區運營管理;有的因為缺乏園區運營經驗,不清楚園區運營管理的核心內容;有的因為雖然了解基本的園區運營管理內容,但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內容就像一個樓盤賣出去后,它能否升值要看物業管理狀況。一個產業園能否得到業主和業界的認可與好評,能否提升物業價值,看的就是園區的運營管理能力(物業管理只是其中一小部分內容)。

如果園區有計劃地進行品牌拓展、復制經營,需要有一套成熟完善的運營管理模式和好的品牌形象。

園區經營指標規劃:用量化指標來自省

園區經濟指標包括兩方面內容:

一是園區項目的技術經濟指標,是對園區項目自身投資經營狀況測算與考量,并根據數據對園區建設經營予以適當調整,這主要涉及業指標估算、營業收入構成比例(地產增值和產業增值)、財務盈利自力分析(內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率)等清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。

二是園區經營指標,是衡量一個園區經營狀況的綜合量化指標,括園區進駐企業數量、投資密度、園區企業總產值與利稅(有的園考核開票數額)、園區就業人數、人均產值、行業龍頭企業數量或上企業數量,等等。就像現今政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣園區經營指標比較真實地體現一個園區的經營水平及其所帶來的社會濟效益。

園區經營指標可以搜尋、參照行業數字指標進行推算,例如軟件可參照國內軟件行業人均產值測算園區總產值、二三線城市的綜合型業園可參照一二線城市知名產業園區的單位辦公面積的產值推算自家指標,等等。

有的園區邊建設、邊招商、邊運營,園區規劃也在不斷調整,這調整只要在一個合理的范圍內,就屬于正常現象。但園區規劃如若大改,必須三思而后行,因為這意味著對前期工作的否定,也是對先進客戶的不負責任,甚至對園區產業定位、企業招商和園區運營都產生大負面影響。

大型園區或產業新城的戰略規劃,必須從全局出發,兼顧園區與周邊區域的一體化發展,在產業業態與產業配置、物業形態與空間布局商業配套與公共設施配套,以及園區發展預留空間上都要有開放的、長遠的建設理念和持續發展的建設思路。

園區規劃也是園區戰略定位,只不過規劃的概念更寬泛一些、更前端一些。園區規劃做得如何,取決于規劃意識與態度,也取決于做規劃的團隊及個人的能力水平。

文章來源:前瞻產業研究院

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
215萬平米
城市綜合體
2025年
230萬平米
步行街區
暫無
11038.84萬平米
城市綜合體
2019-12
47382萬平米
步行街區
2020-09
3.2萬平米
城市綜合體
2020-12
2.5萬平米
城市綜合體
2020-10
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
箱包皮具
30 - 60平米
1 - 5年
全國
家電廚衛
50 - 100平米
1 - 3年
華東區
美妝護理
30 - 50平米
3 - 5年
西南區
眼鏡
40 - 80平米
3 - 5年
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飲品
500 - 800平米
4 - 8年
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5 - 6年
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