商業地產遭受重創 超80家房企減租超50億元

來源:未知 飆馬 2020-03-02 12:04

中國商業地產正遭受新冠肺炎疫情的無情重擊。根據高力國際對全國74個零售商業項目的調研,新冠疫情爆發后,全國線下零售商業市場成為業績受影響的重災區,整體客流損失至少達到八成,餐飲、零售、娛樂等停業達七成。盡管部分商家也同時開拓了線上營銷渠道,但目前看來線上營銷增長也很有限。

  業內人士分析,近年商業地產運營商頗為注重“場景”的營造,但這樣也令購物中心在面對疫情這種不可抗力時受挫的程度尤為嚴重。不過,戴德梁行中國區商業地產董事總經理甄士奇認為,此次疫情的突發事件會成為商業零售業重整再出發的一個機遇點:“大浪淘沙,行業門檻會進一步加高。而食品安全、公共衛生、配套設施等方面也會迎來新的升級,滿足消費者對于健康安全要求的新標準。”

李貝貝 攝李貝貝 攝

  受疫情沖擊商業地產“速凍”

  疫情期間,為幫助商戶共克時艱,緩解商鋪營運壓力,不少商場、購物中心推出“免租”及“減租”政策。據公開數據,截至目前全國已有超過80家房企減租超過50億元。

  盡管如此,不少業內人士仍然直言,減租對于線下品牌門店的作用并不大。僅以上海市場為例,《華夏時報》記者近期走訪了ipam、上海萬象城、七寶寶龍城等多個仍在照常營業的購物中心,發現商場內普遍較為冷清。除超市仍人頭攢動以外,多數商鋪和柜臺人流稀少,不少餐飲品牌門店更是直接閉門歇業。

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  “商業地產這次是(受到)重創。”2月24日晚間,全聯房地產商會商業地產工作委員會會長、商務部市場運行專家王永平向《華夏時報》記者透露,新冠肺炎疫情對商場構成重創,整體平均銷售額沖擊掉了七八成。目前盡管開發商給商戶給予了一定優惠,但因為疫情當下還沒有進入到被全面控制階段,開發商本身也有資金壓力,“商場不確定自己能堅持到什么程度”。而疫情目前對行業帶來的沖擊,完全取決于疫情的發展,目前還無法確定何時才能恢復。

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  值得注意的是,近年商業地產行業頗為注重“場景”的營造,但這一做法也令購物中心在面對疫情這種不可抗力時受挫的程度尤為嚴重。根據高力國際對全國74個零售商業項目的調研,新冠疫情爆發后,全國線下零售商業市場成為業績受影響的重災區,整體客流損失至少達到八成,餐飲、零售、娛樂等停業達七成。具體來看,大部分品牌在1月23日后都經歷了銷售額的大幅下降,降幅最高的達到90%。相比黃金地段大型高端商場,社區型配套商業的下滑幅度相對較小,在30%-50%左右。

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  “這兩個月沒有哪家的數據會好看。”一位不愿具名的房企人士坦言,公司旗下位于多個城市的購物中心目前都沒有閉店,但因為疫情“基本上算是門可羅雀”。其向《華夏時報》記者強調,實際上,不僅僅是他們一家,可以說全國的商業地產開發商們都面臨著由人工成本、前期投入的沉淀資金等共同構成的沉重負擔。

  美的商業公開表示,疫情所致,購物中心的客流與銷售額跌幅很大。包括減租成本、防護耗材、營運成本以及品牌閉店等成本在內,美的商業需承擔的損失達數千萬。

  高力國際統計數據顯示,在疫情壓力下,約16%的租戶表示未來可能會關店,11%的租戶表示要調整開店策略、控制成本。王永平坦言,商業地產項目的資產規模較大,但是嚴重依賴于現金流的行業,對于上下游的影響也比一般的中小企業大得多。

  目前,由于人流量稀少,不少品牌開始注重線上銷售渠道,通過購物群、小程序、“直播帶貨”等形式吸引顧客。仲量聯行認為,線上渠道在這次疫情中有效助力緩和商家壓力。但戴德梁行發布的研報則謹慎指出,除了實體商業受到的直接影響外,由于缺少場景,線上商業同樣受到波及。

  市場下半年有望迎來反彈

  面對仍在持續的疫情,業內人士普遍認為,新冠肺炎疫情對商業地產行業的沖擊還將會持續一段時間,整體也將面對商業地產項目空置率上升、招商難度加大的困境。

  戴德梁行方面認為,零售業中短期前景依然不明朗,大型購物中心市場空置率將有所推升,同時整體平均租金則面臨下調。

  “一季度業績無可避免將受到損害并出現下跌。”萊坊董事及上海暨北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示,“受疫情影響,大部分在上海和北京的商場和品牌店都調整了營業時間或選擇暫時關閉實體門店。”同時,萊坊發布的研報預計,短期內部分零售商將會采取更為保守和謹慎的態度,在一定程度上影響購物中心的吸納量、新建購物中心的招商難度加大等。

  “在疫情得到全面控制之前,實體零售受到較大負面影響。”仲量聯行方面也向《華夏時報》記者指出,餐飲、影院、健身及娛樂等密集型業態商戶的經營,預計一部分今年本來預計開業的項目會延遲開業。

  有聲音認為,近期,超長假期和“隔離”的生活狀態抑制了人們的諸多需求。疫情結束后,這些壓抑許久的購買力將會形成“報復性消費”。

  楊悅晨表示,“對于疫情結束后的市場消費力還是充滿信心的,相信疫情結束后消費市場將迅速回彈,只要疫情可控,中長期來看此次疫情對于市場的影響較為有限。”不過,仲量聯行方面則認為,“在疫情得到全面控制后,我們預計消費者情緒將保持謹慎”。當然,“消費者累積的消費意愿終將逐步推動市場的回暖”。

  值得一提的是,盡管疫情對商業地產行業造成了嚴重影響,但業內仍不乏樂觀的聲音,認為這將倒逼行業加速自我變革。例如,戴德梁行認為,疫情發生后,各方均積極摸索應對,這些將啟發市場新的趨勢。

  “此次疫情的突發事件會成為商業零售業重整再出發的一個機遇點。”甄士奇解釋說,“大浪淘沙,行業門檻會進一步加高。而食品安全、公共衛生、配套設施等方面也會迎來新的升級,滿足消費者對于健康安全要求的新標準。”比如,遠程教育、線上醫療店、新零售生鮮超市、泛娛樂等業態在疫情之下也得以更快速發展,將對商業模式構成影響。

  世邦魏理仕向《華夏時報》記者提供的研報也指出,此次疫情的爆發在近期對商業地產市場的租賃和投資將帶來較大影響,但預計下半年將迎來反彈。雖然新冠肺炎疫情將主要在上半年對區域內經濟增長造成影響,但5G商用、金融業開放、低利率環境等中長期利好和基礎性變革將持續推動商業地產的租賃和投資活動。

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
6萬平米
城市綜合體
2013-10-01
14.8萬平米
購物中心
2008-05
2.6萬平米
城市綜合體
2021
5.29萬平米
城市綜合體
2020-06
5.5萬平米
購物中心
2020-05
1.7萬平米
城市綜合體
2018-01
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
兒童運動館
150 - 200平米
3 - 5年
全國
日式料理
300 - 500平米
3 - 5年
全國
西式簡(快)餐
250 - 500平米
15 - 20年
全國
KTV
1000 - 2000平米
3-5年
全國
燜鍋/干鍋
250 - 330平米
8 - 10年
華東區
女裝
50 - 100平米
1 - 2年
西南區
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