商業地產疫情之下的租金減免,還有哪些問題不可不知?

來源:未知 網絡 2020-03-06 08:41

自新冠肺炎疫情爆發以來,實體經濟備受打擊,為了防止疫情的擴散,各地商業地產被迫按下暫停鍵,中小企業舉步維艱。疫情尚未結束,大部分商場營業仍受影響,甚至仍在歇業狀態,由此產生的各種高額的固定費用將對其經營產生嚴重的沖擊。

  為了與商戶攜手共渡難關,降低疫情對商戶們造成的損失,各大商業地產企業紛紛宣布減租政策。市場不確定性大,當下對日后的種種預測難有定論。“關于減免租金的話題和具體工作,在討論協商和處理解決時間上,可能比預計的時間要長,實際操作也更復雜。一、疫情之下的商業“眾生相”

  在疫情影響下,全國各地的商業項目經營時間都有相應的調整,有很多城市的政府紛紛出臺文件,要求商業綜合體閉店歇業,截止到2月末,有一些城市的商業陸續開業復工,但是基本上處在不完全營業狀態。

  以某家購物中心為例,24日復業,一周下來,每天的客流基本在5千人左右,不到平時客流的1/6,除了超市主力店是正常的,其他的無論是零售還是餐飲,經營業績慘淡,銷售額不足50萬元,不到平時的1/10。這是其中一個購物中心的現狀,可能也是全國各地各個城市很多正在復業中的購物中心的縮影。

  據統計超過100多家的商業企業已經對外公布的免租政策,不少企業表示,根據疫情的發展狀況,后期可能還會出臺優惠的延續政策。

  也能看到部分商家和品牌,對租金減免的需求和呼吁。看到各地的電影協會發出的希望業主方減免租金、暫緩支付租金的公開函,電影院是這次受到疫情影響最為嚴重的業態之一。隨著復工,很多項目都已經陸續收到了品牌方和商戶減免或者要求政策支持的申請書或者是報告、公函。從目前情況看,很多商戶對租金減免的預期和優惠政策的期望,和項目和企業出臺的政策之間是有差距的。

  無論是政府、商場方、品牌方,經營期間受到影響的租金、相關費用免交或者減交都已經有一定的共識和心理準備。購物中心和大大小小的品牌方們實際是利益共生、協同發展的關系,一方利益受到損失,必將影響到關聯方的利益。因此,租金、費用如何去減?如何去免?是放在我們合作方面前一道比較難、比較棘手、但是必須解好的一道題。

  二、如何正確看待“減(免)租”?

  1、先要理清三個層面的差異:項目獲取方式差異、合作方式差異、業態經營特點差異。

  首先,現在開業經營的購物中心和商業綜合體,在獲取方式上有差異。在市場上通常有三種途徑獲得商業項目:1.自己投資、自己開發、自己運營的自有物業;2.通過轉租、整體租賃的方式,或者有些商業地產項目,前期銷售通過售后返租的方式拿回來經營;3.委托一些專業公司或者有商業品牌的成熟公司進行輕資產經營和管理的項目。這三種方式的差異,決定了團隊在具體制定租金怎么減、怎么免的尺度、時效性和減免方式會有差別。

  第二,商場方和品牌方在合作方式上有差異。通常購物中心和品牌方的合作方面主要有以下三種:只收取固定租金;保底租金、提點兩者取高,有一定浮動提成;不設固定租金,完全以銷售額和營業額提成產生的浮動租金。這三種不同的合作方式,在處理減租和免租的時候應該有所區別。

  第三,組成購物中心的不同業態在經營特點上有差異。他們的區別也非常明顯,這次受疫情影響最嚴重的是一些強目的性到店消費的業態;第二類是高頻到店消費為主的業態;第三類是可以依托線上平臺和線下實體店進行充分互動和協同的業態,他們需要有比較大的商品存量來支撐銷售業績。

  這三類不同特點的業態,在這次疫情中普遍受到影響,實際的狀況還是有所區別。所以在制定減免政策以及接下來的幫扶計劃,在一視同仁和統一標準原則的基礎上,適當考慮一些業態的特點,制定相應的政策和對策,是放在經營團隊面前比較現實的問題。

  2、租金優惠的四步曲:免、減、延、浮

  這次疫情對實體商業的影響,現在來看要比初始預期的時間長,影響也來得更為嚴重、更為深遠。即便出臺了相應的租金減免政策,依然要考慮在疫情好轉、結束甚至于恢復期,怎么樣能夠快速地推動市場復蘇,后續的一些優惠和扶持政策。

  1)免,是指免租。目前行業中大家基本形成共識,如果是閉店沒有營業的購物中心,歇業的時間里免租,現在有很多購物中心已經這樣做了。

  2)減,免租之后要考慮減租的問題。現在收到了很多品牌方的減免申請,不僅是閉店期間的免租,更希望疫情結束后、市場復蘇的時間段內,業主方也能給出切實有效的免租政策。

  

  3)延,延時租金交付時間。大部分的購物中心在合作方式上主要還是以租金為主,浮動租金或者是扣點為輔,租金交付通常情況是季付或者月付,有付三壓二、也有付一壓三等各種方式,對一些配合良好、銷售增長有潛力,但是現階段現金流比較緊張的商戶,確實要考慮是不是可以縮短租金預繳周期,延緩租金交付時間等等一些做法,比如本來應該是當季或者當月提前預繳的,能不能變成當月或者當季結束以后再交。原來是季付,能不能改成月付,原來月付的是不是可以改成上半月、下半月各付50%,通過這樣的方式緩解品牌方支付租金的壓力,同時也避免另外一個欠租風險的出現。

  4)浮,不少購物中心和商戶之間的合作方式是固定租金和扣點兩者取其高。這種情況固定租金減免以后,考慮要不要對浮動租金部分進行調整?怎樣調整?我個人認為,在現階段和接下來市場復蘇過程中,這個問題應該引起更多同行的關注,浮動租金體現了品牌方和購物中心共融共生的協同關系,大家共同提升銷售業績、提升市場信心,商場和店鋪業績掛鉤分成,有一個重要的前提,商場必須有能夠精準采集數據的工具和手段。

  租金優惠的四步曲:免、減、延、浮,可以做選擇題,也可以做組合題,實際過程中是組合的多選題。四種方法之間根據項目的實際情況靈活的組合和選擇,根據供需雙方的合作關系通過友好協商、坦誠溝通、互相談判,最終達成共識。樓層不同、業態不同、面積不同,計租基價本有差別,浮動租金、扣點計提也有差別,可在整體減免原則和標準下微調。

  

  租金減免過程中,還有幾個小細節需要提醒。

  1、因為疫情的出現,導致經營過程中出現了超約合同出現的情況,比如因為無法正常工作引起的延遲對賬、結賬、繳費等事項,雙方要及時進行免責。

  2、受到這次疫情的影響,有些購物中心是不完全營業,或者是歇業的狀態,有一定的時間段,可能是十天半個月,甚至更長的時間,比如在武漢,很多項目停業時間可能更長。在原來合同的租期上,是維持合同的租期,還是合同如期結束?雙方也要達成共識。

  3、提醒簽訂補充協議或者是備忘,甲乙雙方如果對租金減免已經達成一定共識,要及時簽訂補充協議,一方面是約定租金減和免的政策,包括財務處理的一些方法,從業務的角度,再次強調補充協議的必要性,以免后續因為雙方人員變更、時間變化等因素,使得當時談好的信息無據可查、無源可溯,如果是集中性的減免工作,可以用統一制式文本簽署。

  4、設置必要和適當的獎勵。甲方對商鋪減免的租金,接下來經營過程中,非常希望商戶快速恢復經營,創造高業績,在未來能收到更高的租金,對配合良好、反映迅速、業績提升明顯的商戶,希望有合理的獎勵政策。

  

  三、租金減免后如何快速復蘇?

  減免租金之后,作為購物中心、經營團隊應該怎么辦?如何快速推動市場復蘇?對于購物中心而言,租金減免只是應急而為,而非根本之策。接下來應該怎么做呢?

  1、首先應該了解購物中心里面的每一個商戶。

  疫情結束后,要把在場經營的商戶分類,基本可以分為四類:

  第一類疫情對他們有影響,但是影響不大,很快可以快速恢復經營,業績穩定提升。這類商戶數量可能很少,但一定是種子商戶、是信心之源。

  第二類商戶經過一段時間調節,平穩過渡,慢慢可以看到向上向好的良性表現,這些客戶的數量越多,商場恢復越快。

  第三類客戶受到這次疫情影響,元氣大傷,岌岌可危,無論是現金流、商品還是人員都出現了一定問題,但是品牌的基礎面還可以,一定要關注他們,盡最大可能幫助這些商戶及早擺脫困境,走向正常。

  第四類商戶本來經營就一般,疫情一來,基本就瀕臨關店、死亡,這類商戶我們不要心存僥幸,要快速制定調整預案,如果出現閉店和撤鋪,要有新的商戶頂上。

  了解商戶分類的目的,是針對不同商戶制定不同的幫扶計劃,手中有限的資源應該合理分配到最能產生效益和價值的地方,讓它發揮最大價值。

  2、考慮減免租金的同時,希望提高業績獲得浮動租金的分成。

  團隊必須掌握一手銷售數據,包括每個品牌的庫存、人員在崗、缺崗情況、商品的調進、調出和流轉、客流租售比,同品牌在同城的開店和閉店的情況,這些信息可以幫助項目在第一時間內對商戶的經營作出預判,也能幫助大家制定接下來要做的具體扶持和優惠計劃。

  3、切實制定對每個商戶詳細的幫扶計劃。

  疫情結束以后,很多店鋪面臨用人荒,很多年輕人的就業觀點和選擇可能都會出現一些變化,要站在整體經營的角度,協助店鋪招聘,挑選一些優秀的基層員工和店長,團結和培訓他們,共同制定業績提升方案,業績指標、銷售指標下得越細越好,圍繞業績指標、銷售指標制定詳細提升計劃。

  4、疫情過后調整工作重點,盡快系統發力,形成經營協同。

  1)精細化運營,精細化運營是放在任何一個商業項目面前的重要話題,體現在加強商場的數字化建設,每個店鋪的經營細節,做得越精細,對經營的提升越有幫助。

  2)加大推廣力度,和品牌發揮協同效應,利用新媒體和自媒體,快速刺激市場,恢復信心,營造正能量,組織有效的SP和PR活動。

  3)提升會員服務,加強社群、自媒體和數字化建設,精準會員畫像,深度連接消費者,提升停車、退換貨、商場實地體驗、線上互動等系列基礎服務。

  四、籌備期項目如何克服疫情阻力?

  受到疫情的影響,今年上半年要開的項目大概率會延期,這個可能不僅僅是招商的達成率不夠,工程的建設進度、二次裝修的進度、消防一驗、二驗的進度,這些影響開業的剛性節點和因素,都受到這次疫情的影響往后延。

  招商難度會非常大,具體體現在經歷了這次疫情,大部分的品牌商在2020年會壓縮開新店的數量,近期和很多品牌商交流,大部分反饋2020年不開新店,甚至還要關掉一些虧損、沒有效益的老店。

  現在的市場環境非常惡劣,每個城市的商業項目都很多,我個人對搶開業是持審慎態度的,如果項目開業不能一炮打響,后續培育的過程中付出的代價會非常大。所以在準時開和開得好之間,天平有可能的情況下是不是應該向開得好適當的做一些傾斜。

  對2020年和2021年新開的項目,一定要進行全面和系統的評估,不僅僅是評估到底要不要開、能不能開,而是要評估合作方式,原來對租金收益的期望、對品牌落位的期望、原來的項目定位等等,是不是要結合2020年市場變化進行合理的優化和調整,如果2020年下半年、2021年開業的工作,這項工作目前還有時間,先不要急,疫情結束后觀察一段時間再做調整還來得及,但是這時候一定要和商戶保持充分溝通,了解一手真實的市場信息,重新編制開業籌備計劃,組織和準備人員、物料等等,總之做好充分準備,對新開業項目而言,目前的市場環境下,不宜盲目硬開。

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
215萬平米
城市綜合體
2025年
230萬平米
步行街區
暫無
11038.84萬平米
城市綜合體
2019-12
47382萬平米
步行街區
2020-09
3.2萬平米
城市綜合體
2020-12
2.5萬平米
城市綜合體
2020-10
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
箱包皮具
30 - 60平米
1 - 5年
全國
家電廚衛
50 - 100平米
1 - 3年
華東區
美妝護理
30 - 50平米
3 - 5年
西南區
眼鏡
40 - 80平米
3 - 5年
北京
飲品
500 - 800平米
4 - 8年
華東區
泰國菜
100 - 120平米
5 - 6年
全國
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