從拿地到運營,文旅地產開發的六大關鍵因素

來源:產業地產智囊 徐建 2020-06-03 15:38
從拿地到運營,文旅地產開發的六大關鍵因素

 

占地面積夠大

沒有大面積,難以形成“旅游”效應。

由于城市發展,城市內部地塊價格昂貴且擁擠,所以文旅地產一般位于城市郊區,地處偏遠,交通設施等配套較差,且消費者距離抗性明顯。如果地處偏僻,項目單一,開發商業沒法承擔高成本的相應配套建設,即使花大成本引流建設也有可能容易讓他人樹下乘涼。所以很多開發商選擇樹下乘涼戰略,選擇已經有成熟項目的周邊地帶進行跟進開發,但這種方法可能只是適用于城市住宅領域,因為在文旅地產領域中暫時沒有發現成功的案例,主要是因為文旅主要靠經營而不是銷售,客流不足的問題就很難解決。

所以由此看來,想做一個文旅地產項目就需要做好長期開發運營的準備。首先可以從與政府約地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問題。然后作為一個大規模的文旅項目一定要做好市場定位,然后通過市場調查,研究周邊區域的景觀資源,結合其影響進行考慮,比如云南瀘沽湖、青海青海湖、杭州西湖三地同為湖景,但是三地的資源價值資卻是天差地別,任何一個項目的定位如果超出預期或者不足都有可能導致失敗,正常來說一個項目的定位是不會高于其區域的主要景點的品質,而是以景點為主,項目為輔或者更穩健的方式進行文旅地產大規模的的經營開發。

充足的配套建設

通過研究成功的文旅項目,不管是以景區、高爾夫、主題公園還有溫泉組成的“3+1”,還是加上酒店、游艇組成“六大磁石”進行配套,最后都是為了實現以下五大功能:

首先是住宿,星級酒店是基礎,通常都會放入規劃中;

然后就是景觀,大部分都是以區域內的自然景區為主,小部分都是由項目自我建設的景觀為主。

其次就是滿足消費者購物需求,主題商業多兼顧生活配套和特色購物體驗;

再者就是休閑娛樂,很多項目都會去配套馬場、高爾夫、游艇俱樂部等高端休閑業態。

最后就是項目的特色體驗,就是利用當地的旅游資源,文化特色資源、特產資源通過開發包裝進行運營,就想西安大唐不夜城的燈會、杭州宋城的演藝等。

最終通過上述五大功能的綜合搭配,構建大配套體系,形成文旅地產產業聚合力。

從拿地到運營,文旅地產開發的六大關鍵因素

 

能夠整合利用所有資源

文旅地產等于“旅游”地產,很多東西就是建立在資源的基礎上,如果資源的挖掘整合不充分,或者整合不足都有可能面臨問題。從已有項目成功經驗來看,有兩類資源可以重點挖掘利用。

第一類是項目區域內的自然景觀資源。擁有項目區域內最核心的旅游景觀價值,是做好一個文旅地產的基礎基礎條件。舉幾個例子,恒大地產據統計以及在全國14個城市進行布局,共開發了19個文旅地產的項目,萬達也同樣在許多城市大規模的開發了旅游地產項目(這倆年已經被融創接手)。當然,在資源的選擇上要以景觀類資源為主,因為現階段剛進入休閑度假旅游階段,自然資源對文旅地產是驅動價值仍然高于人文資源,像西安兵馬俑、某些古村落等人文資源尚無法構成驅動文旅地產的核心因素。

第二類則主要是融合商務資源,博鰲論壇還有昆明的世博會充分的說明了會議也能給文旅地產帶來巨大的引流。通過結合各種會展而展示的產業鏈,非常有助于形成優良的會展旅游氛圍,而且通過完善的基礎商業配套建設,可以迅速提升區域價值能級,從而對文旅地產項目形成長期利好。

擁有精準的文化定位

一個成功文旅地產離不開一個鮮明的主題,優秀的主題地位能夠讓人從精神層次上得到滿足,這也是所謂的差異化形成的關鍵,恰恰在同一區域或者眾多相同景觀區域都是難以達成的領域,在文旅地產行業里太多的項目內涵不足、沒有自己的靈魂,只有少數幾個大型房企擁有自己獨特的定位項目。從客觀方面來講,就算開發商知道了文化對于一個文旅地產項目的價值,但是面對巨大的文化建設投入,收益見效緩慢的情況的下,很多不管主觀意愿還是客觀條件上都一定的思慮。但是基本的一些當地文化植入還是提升項目形象和影響力的,比如西雙版納的潑水節等少數民族文化嫁接。

從拿地到運營,文旅地產開發的六大關鍵因素

 

知道如何快速引流、蓄客

文旅地產是商業地產,不像城市住宅房地產領域,對于客群相對較小,會因為旅游淡季旺季等的影響,沒有客戶是常態,假如開發商想做好一個文旅地產項目一定要準備好打“八年抗戰”,所以學會如何引流蓄客對于文旅地產運營來說是是重中之重。

文旅地產面對的客流是來世全國各地,面積較大,但主要客流還是來世本地,吸引本地客流的同時,區域化乃至全國化營銷能力將成為影響項目去化的關鍵。例如海南的客流,據統計80%來自于來全國各地。

合理的項目運營

一個項目的運營主體主要分為三個層面:第一是項目物業的的運營;第二是項目客戶體驗的運營;最后則是項目價值的運營。

這三個的運營任何一個層次失誤都有可能關系到項目的好與否。

通過觀察已經開業的文旅地產項目,能夠在這三個層面運營成功的只有少數,大部分都是屬于雷聲大,雨點小,人氣難以提升。有的項目更是仗著擁有得天獨厚的優質自然景觀資源固然可貴,但是忽略了更重要的客戶的參與體驗感,從而運營仍然短板。所以文旅地產項目運營商,一定要注重項目開發不同階段的利潤價值就像固定資產的租售、旅游項目的收入還有項目商業的收入等等,來形成一個優秀完整的產業鏈,實現長期化、多元化的的運營獲益。

從拿地到運營,文旅地產開發的六大關鍵因素

 

文章來源:產業地產智囊

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.18萬平米
商務樓宇
2020-08
3萬平米
城市綜合體
2021
20萬平米
城市綜合體
2021-03
3萬平米
購物中心
2023
5萬平米
城市綜合體
2014-10-25
19萬平米
城市綜合體
2013-12
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全國
兒童游樂園
800 - 2000平米
8 - 10年
全國
西式簡(快)餐
200 - 400平米
15 - 20年
全國
服飾集合店
1000 - 1500平米
8 - 10年
全國
燜鍋/干鍋
200 - 400平米
3 - 5年
西南區
兒童游樂園
1000 - 2000平米
5 - 10年
全國
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