“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

來源:RET睿意德 飆馬 2020-05-13 15:50

受國家人口發展規劃的影響,國內城鎮化速度加快,為產業新城的產生與發展帶來極大的空間和機遇。

 

同時,國家戰略、政策紅利也為產業新城發展提供動力。近年來,中央和地方政府持續出臺區域協調發展的相關政策,持續推動產業結構調整優化,實施一系列變革性舉措,在新基建、新技術、新材料、新裝備、新產品、新業態“六新”上不斷取得突破。

 

此外,隨著粵港澳大灣區規劃落地,區域產業的轉型升級邁入了新的發展階段,產業新城為國內經濟轉型升級的重要載體,面臨著眾多發展機遇。

產業新城通常開發時間跨度長、體量大,所以對其規劃的思考維度與內容往往會被復雜化,難以聚焦。

 

結合RET睿意德為華夏、中建、啟迪以及多個城市政府產業新城的服務經驗與研究積累,我們總結出了產業新城商業的規劃思考路徑及常見誤區,在此與大家分享與探討。

 

由內向外:新城商業發展有周期

 

不同于常規城市商業項目,產業新城的發展周期受人口導入時間的影響,通常要經歷漫長的發展時間,產業新城的商業發展則要保證與產業人口發展階段吻合。

 

一般來說,產業新城與城市新城類似,其發展周期隨著人口的不斷上升可分為啟動期、發展期,并最終穩定在成熟期。

 

以日本多摩新城為例,其是日本東京都衛星城之一。啟動期新城發展剛剛起步,人口數量小幅增加,由約2萬增長至6萬;發展期的十余年中,人口數量翻倍增長,增長至12萬;在近30年的成熟期,其人口增幅保持平穩并略有增長,在13.2萬至14.8萬之間。

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

 

隨著人口的導入,多摩新城的商業也呈階段性發展。啟動期以配套型商業為主,滿足日常消費需求,以超市為核心業態;發展期社區級、片區級和城市級商業快速發展,以適應快速增長的消費需求,服裝、家居、醫療等業態開始導入;成熟期在完善片區和城市級商業功能同時,通過特色商業提升區域形象,出現圖書館、影院、大型百貨等。

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

 

對于產業新城的商業來說,隨著新城的壯大和人口的聚合,其需要不斷升級來滿足人群需求。產業新城發展初期外部資源較為欠缺,商業也以基礎配套為主,主要滿足內部產業人口的日常生活需求。

 

隨著產業新城不斷壯大、人口快速聚合,新城商業也將發生演變,在日常生活基礎上向社鄰商業、綜合商業遞增發展,呈現由滿足新城內部商業需求到滿足更大范圍內城市消費需求的發展路徑。

案例:上海張江高科科技園

以上海張江高科科技園為例,其位于浦東新區東南部,成立于1992年7月,是以政府為主導,以生物醫藥、集成電路產業和軟件產業為主要產業的開發區域,被譽為“中國硅谷”。

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

 


張江高科科技園內的產業人口目前約有27萬,且以高薪高知高素質人才為主。在二十余年的發展過程中,張江高科科技園由單一工作園區向綜合工作社區過渡,人口密度逐漸上升,區域內配套商業也不斷完善與升級,由便利級商業逐步發展成為多層級的立體商業配套模式。
現階段,園內商業配套呈現多層級分布,依托便利的交通網絡,圍繞地鐵站點布局核心商業輻射整個區域,并在2公里范圍內對散落分布其中的便利店、超市等社鄰級商業進行補充,形成完整的商業體系,滿足區域內各層級的商業配置。
總體來看,張江高科科技園的商業部分總體呈現出由內向外、由低到高的發展歷程,形成了大量集中商業,區域總商業體量約35-37萬㎡。

 

產城商業規劃常見的誤區在哪?

 

產業新城商業規劃初期通常面臨著一個誤區,即從本體視角出發,靜態看待產業新城商業扮演的角色,而忽視其動態的長期發展。

 

任何類型的商業規劃都始于角色判斷,不同的角色站位視角下會產生不同層次的問題,從而衍生不同的策略。因此,對角色的判斷有助于我們聚焦核心問題,并最終提出解決方案。

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

產業新城首期商業規劃誤區:

忽略成長性

 

進行產業新城首期商業規劃時最容易陷入的誤區,便是基于本體指標思考,進而步入“基礎配套型”商業的規劃路徑。

 

這種誤區的形成,看似是自然而然的:產業新城往往面臨著先期人口不足的問題,那么規劃的核心問題在于匹配基礎人群需求,強調資源落實。

 

然而,這種思維的最大隱患在于忽視了產業新城的成長性,在其未來變化中,基礎配套未必能夠滿足需求。

反面案例:日本筑波科技城

日本筑波科技城是受成長性所困的典型反面案例。上世紀60年代,日本為實現“技術立國”的目標,在距離東京東北的50公里處,規劃了占地280平方公里、含有4個鎮和2個村的筑波科技城。其商業最初強調基礎需求滿足,資源的落實都是基礎生活業態。然而,其忽視了科技城導入的人才屬于科技研發的高端從業者,這部分高知人群更關注文化、社交、娛樂等需求。

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

 

由于這些需求未得到滿足,筑波科技城的人群依然涌向50公里外的東京城區進行消費,造成科技城的商業使用效率不足,進而使得新城發展后勁缺失,筑波科技城設定的職住平衡發展目標的達成也受到了影響。

 

基于這一背景,筑波科技城進行了反思和調改,重新規劃新城的商業以及資源和內容的導入,進而有了我們今天看到的美術館、藝術館以及博物館,以大型的文化交流主題融入這個片區。

 

可以說,筑波科技城商業由于忽視了其長期發展而走了許多彎路,也浪費了不少時間。

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

走出誤區:

升維視角看產城商業

 

像大多數事物的發展規律一樣,產業新城的商業起點,往往決定了其最終發展高度。既然基于本體指標的思考并不具備前瞻性,那么,將思考維度提升一個臺階,基于新城的整盤維度,面臨的核心問題又會有哪些不同?

 

產業新城往往面積較大,而其啟動區商業面積通常較小,僅占總面積的百分之一左右。此外,產業新城開發時間跨度長,一般在5年以上,因此,其啟動區商業僅僅是一個起點。

 

基于“商業起點決定最終發展高度”的認知,除了滿足基礎需求之外,產業新城首期商業的核心思考問題轉變為如何錨定整體商業的價值、首發期商業如何奠定后續商業開發的資源基礎。

 

對于一個占地面積通常有數百萬方的產業新城來說,僅僅站位于本體視角依然不夠,如此之大的體量,必然對一個城市商業產生重要影響。

 

對于一個具有城市標簽的起點商業來說,我們的思考重點應當是在城市眾多的商業項目中,構建起點商業的獨特性,以及滿足未來持續導入的人群以及城市人群的多層次的需求。

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

 

產城起點商業,聚焦兩個標簽

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

核心聚焦A:

專注精神需求,構建價值標簽

 

在確立了大型產業新城首期商業的“起點”角色之后,聚焦的第一個問題便是如何滿足未來導入人群的層級化需求, 構建價值標簽。

 

我們認為,基礎生活需求共性之外,專注精神社交的需求,是構建價值標簽的關鍵。

案例:首爾一山新城

以首爾一山新城為例,其是韓國自1990年代起開始建設的首都圈新城鎮之一,以文化產業為主。一山新城自然資源豐富,緊鄰北漢山,被漢江環繞,盛產花卉且多次舉辦花卉展覽,是首爾著名旅游地。

 

其2003年開始建設的商業體 Lafesta 采用開放的街區形式,并以大量花卉為標志性裝飾,吸引了大量年輕客群的到訪。2006年,韓國京畿道政府宣布在一山新城仿照好萊塢,建立一座“韓流塢”,大力發展影視、文化產業,新城內的主題樂園與購物中心也集旅游、影視娛樂等于一體,代表著大眾文化的工廠地帶。

 

不同的產業結構決定了不同的消費特征,我們根據勞動密集型、資金密集型和技術密集型產業,分別梳理了其目標人群所對應的消費特點。

 

以國家大力促進發展的科技新城為例,科技作為技術密集型產業,以擁有中高收入的高素質從業者為主要目標客群,文化體驗與品質消費是他們的共同特征。

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

 

未來,由科技居住人群、科技從業人群和科技交流人群組成的復合人群,將對商業提出多元消費需求。在他們的需求的價值體系中更強調社交的需求,尊重需求以及自我實現的價值滿足感。而這些反映到商業要素中,則會體現為休閑、娛樂、社交、文化、主張、科技互動、學術交流等。這種特性實際上在過往的很多的產業新城案例中都有所體現。

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

案例:首爾一山新城

首爾一山新城主要人群為年輕的文化從業者,針對這部分目標客群,其商業表達非常強調潮流的價值屬性。基于此,首爾一山新城打造了 Lafesta 青春之街、Onemount 主題樂園,以及 WesternDome 商場來滿足年輕客群的多層次的需求。從休閑娛樂、主題性的極致場景體驗再到品質生活,其圍合了一個豐富的多層級的商業體系。

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

核心聚焦B:

構建產業標簽,凸顯獨特性

 

除了通過深挖客群精神需求提升商業價值之外,構建一個產業新城起點商業的另一個核心問題是如何反映產業標簽,構建獨特性,錨定高價值,使得其在眾多的城市商業中具有脫穎而出的特性。

 

以科技新城為例,我們需要用獨特的科技標簽去打造商業市場的差異性,進而使之形成整個新城的體驗目的地。為了實現這三個目標,我們從支柱產業,也就是科技標簽出發,分別進行產業品牌化、產業場景化和產業體驗化。

 

產業標簽如何構建?

產業品牌化

位于日本大阪的近畿大學水產研究所是產業品牌化的實踐案例。近畿大學水產研究所是一個非常典型的科技農業產業的代表,其將整個產業的科技農業標簽轉化為集觀賞、學習、品嘗于一體的形式,融合餐飲的創新業態,實現了由科研向品牌的轉化。這一轉化之下,它不僅吸引了城市中目的性客群的到訪,同時也成為整個城市商業網紅打卡點,成功塑造了獨特性。

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

 

產業場景化

產業場景化的代表,樂敦旗下SmartCamp旬穀旬菜餐廳,則是學習融入商業,科研學習融合餐飲的案例。其通過現場的蔬菜的培養,采摘原料的法式料理以及植物的生長食品展示,在就餐同時為消費者提供觀賞和學習體驗,打造了完整的學習場景。

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

 

產業體驗化

在產業的體驗化方面,日本的創意體驗空間The Lab主要針對大學、科研機構或者非零售類型的企業提供最新科學技術、產品發明的展示和交流場所。類似于科技館或者常年類科技展廳,其延展了學術交流,大眾參與和展示的功能。通過科技來打造場景化和可視化,The Lab其與目標消費者之間的強互動關系,實現了產業集合式的商業。其體量只有3000余平方米,但卻成為全日本最獨特一個產研展示和創意交流的全新商業體驗空間。

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

 

“六新”機遇下,再看產業新城起點商業

對于大多數的產業新城商業來說,迭代與成長必不可少,它們都經歷過起步期、成長期和成熟期三個階段。對于啟動期商業,我們要在認清其商業家族起點角色的同時,為其創造突破性,進而推進其后續穩定發展。

來源: RET睿意德

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
5萬平米
城市綜合體
2014-10-25
19萬平米
城市綜合體
2013-12
18萬平米
購物中心
2014-11-22
2.7萬平米
社區商業
2016-05
215萬平米
城市綜合體
2025年
230萬平米
步行街區
暫無
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全國
兒童游樂園
800 - 2000平米
8 - 10年
全國
西式簡(快)餐
200 - 400平米
15 - 20年
全國
服飾集合店
1000 - 1500平米
8 - 10年
全國
燜鍋/干鍋
200 - 400平米
3 - 5年
西南區
兒童游樂園
1000 - 2000平米
5 - 10年
全國
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