融資代建,沒那么簡單

來源:投拓江湖 飆馬 2020-05-29 16:22

代工代建這個交易模式,搞投資的人應該都很熟悉,比如大家熟知的綠城代建模式。代建項目不需要投入自有資金,還可以賺取代建費用,品牌費用,甚至還有可能賺取項目的超額利潤分成,再順帶把項目的物業公司也兼顧了。因此對很多房企來說,代建確實太有吸引力了,紛紛要上馬代建項目。

融資代建模式,也就從此應運而生。相比于純代建模式,融資代建模式需要代建方借款給項目方,或者是用自己的公司作為信用背書,幫項目方融資。在實操中融資代建模式,比純代建有更廣泛的運用場景,因為純代建的模式是項目方有地,項目干凈,有沒有對外負債,這種情況是比較少見的。大多數項目,都是地塊相對來說比較干凈,或者是有部分開發,因為資金問題無力開發。如果項目方有錢,又有地,是沒太大理由再找代建(當然,除非能做大極高的產品溢價,或者老板本身對產品品質有追求的除外)的,自己干就行了,不然邏輯上講不通。

就拿藍綠雙城的代建來說,他們談成的大部分代建項目,也都不是純代建的。一般由綠城旗下的機構,為項目方提供融資支持,解決資金問題,再由藍綠雙城進行代建方面的服務。

融資代建的優勢。在融資代建的生意中,單看收入,代建方獲取的是融資利息差收入+代建和品牌費收入,但是背后的生意邏輯遠沒有那么簡單。

代建方一方面付出的是公司的管理,品牌,團隊以及產品線,另一方面是用公司的資金或者信用給對方融資。得到的好處,除了上面說的收益外,還有就是擴大了市場影響力。但是弊端也是顯而易見的,那就是承擔了融資風險,而且是高風險級別的。

融資代建,沒那么簡單

需要弄清風險的本質,需要回到房地產高周轉高杠桿的經營邏輯上。房地產有三個杠桿,即股權杠桿、融資杠桿、經營杠桿。

股權杠桿,是股東投入的自有資金撬動,一般股東自有資金占比30%-40%,這筆費用一般用于前期拿地保證金和首筆土地款,當然這個也有地區差異。核心要義是股東用最少的錢,撬動最多的項目。

融資杠桿,這個大家比較常見,就是金融機構的融資款,主要是前期拿地配資和后面的開發貸為主,解決項目的資金需求缺口60%-70%。

經營杠桿,主要是抓銷售快速回款,合作方延后付款,稅費延后繳納,這也是現在眾多房企大運營制度的核心。

經營杠桿的發揮,接替前期的股權杠桿和融資杠桿,股權和融資杠桿的基礎影響運營杠桿最終的效果。如果經營杠桿失靈,去化和銷售不利,甚至以價換量銷售,那么股東利益得不到保障,股權杠桿就會失效。同時,回款不能覆蓋融資還款節奏和利息支付,融資杠桿也會失靈。如果融資杠桿未成功,需要加大股東自有資金投入,股權杠桿也會失靈。

這三大杠桿的互相作用,有效運轉,才成就了很多房企的高速增長。

因此,融資代建的項目,天生的缺陷就在于沒有股權杠桿,代建方用自有資金借款或者信用背書,幫項目方撬動了融資杠桿,但是卻沒有得到對應的超額回報,這是不劃算的買賣。

所以融資代建項目較為合理方案是:

1、最好是不直接借款,用代建方的信用作為項目的增信措施,為項目融資,但是需要進行土地抵押;

2、提供了信用擔保,那么肯定要收取擔保費,以及利息差,一般會收取融資金額3%的擔保費,以及2%-4%的利息差;

3、除了常規的代建費,品牌費收益,還需要收取額外的差額利潤分成,盡量往這方面談;

4、如果第三點也達不到,那么最好能在經營杠桿上下功夫,即代建方能自由調配項目的盈余現金流,代建方可將其用于其他項目再投資。

融資代建項目,還是有很大的運用前景,因此在實操中需要配合做好風險防控:

一是從前期項目篩選上規避風險。選擇土地方能夠完全支配的項目(要排除一些一家公司收購部分股權的扯皮項目),股權結構簡單清晰的,債權債務關系清晰的。土地上沒有附著物,不存在規劃問題。項目公司也無法律糾紛,行政處罰等問題。

二是提供資金或者信用擔保融資時,代建方需要項目方提供反擔保措施。可采取額手段有,可以部分股權過戶,要求土地抵押,要求土地方或者實際控制人提供連帶擔保,協議中約定一旦項目出現重大風險,代建方可處置項目。

三是爭取能調用項目富余資金。比如,在盈余資金滿足項目公司多少個月經營前提下,代建方可以自由調配資金,并支付一定的資金使用費。或者由項目方和代建方按比例支配使用。

四是管理主動權。對重大事項有一票否決權,對項目資料和印章至少做到共管。產品銷售價格需要提前約定,在定價權范圍內可由代建方自行決定。財務需要嚴格監管,避免項目方濫用資金。

五是品牌危機管理。在出現重大品牌危機時,代建方可自行退出合作,停止項目使用己方品牌。比如,出現集體重大維權事件,大股東或者實際控制人被列入失信人名單,或者犯罪被立案調查。

六是擬定好退出機制。退出分為管理退出和財務退出,一般選擇在項目銷售貨值完成85%的節點時,退出項目。管理退出和財務退出務必同步,避免先財務退出后管理退出期間,項目產生的現場施工問題,相關款項拖欠,項目停工延期交付等問題造成糾紛。

來源: 投拓江湖

上一篇:頂層策劃的缺失是目前文旅項目盲目陷入困境的重要原因 下一篇:土拍開始變得“燙手”
項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.18萬平米
商務樓宇
2020-08
3萬平米
城市綜合體
2021
20萬平米
城市綜合體
2021-03
3萬平米
購物中心
2023
5萬平米
城市綜合體
2014-10-25
19萬平米
城市綜合體
2013-12
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全國
兒童游樂園
800 - 2000平米
8 - 10年
全國
西式簡(快)餐
200 - 400平米
15 - 20年
全國
服飾集合店
1000 - 1500平米
8 - 10年
全國
燜鍋/干鍋
200 - 400平米
3 - 5年
西南區
兒童游樂園
1000 - 2000平米
5 - 10年
全國
[email protected] Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP備11004787號-2
×

歡迎撥打一對一免費咨詢電話:

13816360548

您也可以咨詢我們的在線客服

在線咨詢

QQ咨詢

/*百度統計*/ 麻将机遥控器 辽宁福彩35选7暂停 好彩1论坛 全国前10正规配资公司上上盈官网 幸运飞艇走势图怎么看图文了解 辽宁风采35选7开奖结果 河北11选5开奖助手 钱盈配资 湖北快三开奖结果手机版 浙江体彩十一选五开奖结果 河南22选5走势图带连线 华东联销15选5开奖 网上投注 龙江福彩p62开奖 一波中特公式 福建22选5开奖号码走势图 湖北快3走势图360