土拍開始變得“燙手”

來源:投拓江湖 飆馬 2020-05-29 16:23

四月結束,中國汽車協會欣喜的宣稱,在國家大規模消費刺激的影響下,2020年4月,我國汽車銷量207.0萬輛,同比增長4.4%,一舉扭轉了21個月連降,車市終于實現了止跌回升。

有人把這次扭轉,稱為“兩年來,車市迎來了報復性消費”。

車市,迎來報復性消費,用了二年。

土拍,迎來報復性地王,只用了二個月。

二個月前,還讓地方市場憂心忡忡的土地市場,結果在四月就開始爆發。

四月,南京、紹興、佛山、揚州、廈門,多個二線城市拍出“同一地段,面粉比面包貴”的地王。

當人們驚詫于市場形勢變化如此之快,卻沒有想到,2020年土拍市場的火爆,四月只是序幕,高潮則是在五月。

2

已經平靜了很久的北京土地市場,突然爆發。

5月19日,北京三宗地塊集中出讓,總起始價97.16億元,最后成交總價達133.9億元。

其中最大的看點,則是優質的地塊——分鐘寺L-41、L-39地塊,合生創展公司分別經過56輪和66輪的搏殺,最終突出重圍, 總價達107.4億元,溢價率分別為42.08%和37.86%。

這兩塊地,樓面價在73000-76000之間,而周邊二手房均價現在只有50000-60000。

土拍開始變得“燙手”

值得一提的是,不久前,該公司曾拍下旁邊的L24、L26地塊。

僅僅十天,整體土地單價就漲了14.89%,也就說,合生公司啥也沒干,賬面財富就多了8個億。

以上四個地塊,合生公司成交總金額達到179.6億元,占合生2019年全年銷售額的84.7%,在北京市場,這個廣州公司可謂信心滿滿。

3

北京土拍最大看點是溢價率,那么同一天廣州土拍的最大看點則是競爭激烈。

5月18日,廣州一次性推出12宗土地,總成交價達240億元,其中從化區、白云區各3宗,增城區4宗、番禺區1宗;除從化區1宗土地因無人報價流拍外,其余11宗地均已成交。

土拍開始變得“燙手”

這場聲勢浩大的土拍也吸引了包括恒大、保利、龍湖、中海、陽光城、佳兆業、雅居樂等在內的32家房企,由于外網訪問量暴增,從上午開始,廣州公共資源交易中心網站一度癱瘓,有5宗地塊不得不延期到下午重新競拍。

土地市場的火爆程度可見一斑,而5宗延拍地塊里,最受關注的莫過于番禺區漢溪大道北側地塊。

該地塊最終被廣州國企越秀地產以總價74.91億元拍下,成為當日土拍中成交價最高的地塊,折合樓面價32405元/平方米。

另一熱門地塊為位于白云區的黃石街江夏村AB2906037地塊。在7家房企的爭奪中,該地塊最終由龍光地產以29.76億元拍下,溢價率31.92%,折合樓面價約43144元/平方米,是白云區第2高的樓面價。

就是這個公司,5月15日,就曾耗資115.97億元拍下深圳前海一宗地,溢價率達45%,樓面價8.74萬/平方米,一舉成為深圳新晉單價地王。

北京、廣州、深圳,迭出地王,上海又怎能落后?

5月19日,香港瑞安房地產有限公司發布公告稱,旗下子公司上海蟠龍天地有限公司以對價約16.66億元成功競得兩幅上海市青浦區住宅用地的開發權。

事后,該公司熱情洋溢的表示——

土拍開始變得“燙手”

4

中原地產研究中心統計數據顯示,全國熱點50城市4月合計完成土地出讓5044.7億元。

與此同時,溢價率明顯上行,4月一、二線城市的住宅土地平均溢價率達15.54%,是2019年下半年來的最高位。

截止5月18日,全國50大城市今年以來已土地出讓合計14268億元,比去年同期的12990億元增加9.8%。

土拍開始變得“燙手”

請注意,幾個關鍵城市的土地樓面價的同比增長,北京、上海、南京、廣州,至少同比增長了50%以上,以至于南京增長了差不多150%。

有回落的幾個城市,除了蘇州回落的有點多,其他杭州和溫州,只能說樓面價稍有回落。

另外,土地流拍方面,5月以來,重點監測城市土地流拍率回落至10%以下。

克而瑞數據顯示,上周重點城市流拍率降至3.7%,環比大降5個百分點,已至近一年來最低水平。

土拍開始變得“燙手”

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很顯然,雖然樓市小陽春不算很熱,但是土地市場的小陽春是夠熱的,而且熱度驚人。

雖然,這種火熱的土拍暫時還不會影響到樓市,但是如果任其發展下去后果則很可能不可收拾。

畢竟,面粉價格不能超過面包。

當面粉價格已經要開始超過面包,面包價格會怎樣?

經過了20多年的教育,老百姓會做出怎樣的選擇,地方+開發商心里比誰都清楚。

一次典型土拍,溢價率超過20%,能刺激一個板塊所有中介的朋友圈;

一次典型土拍,溢價率超過30%,能刺激半個城市中介的朋友圈;

一次典型土拍,溢價率超過50%,能讓整個城市的售房部開始調價模式;

一次典型土拍,溢價率超過100%,能讓整個城市的居民都開始沖入售房部。

這是我們都已經熟悉了2016年的故事。

2020年,實際上,深圳已經開始上演續集。

土拍開始變得“燙手”

6

更為關鍵的則是,五月這幾個地王,產生的區域都是一線。

然而,一線房價的示范效應,是非常可怕的。

當北京的新房漲起來了,誰還能相信北京的二手房不漲呢?

當北京的老破小都漲了,誰還能相信環京、北三的房子不漲呢?

當環京、北三的房子都漲了,石家莊、天津的房子能不漲呢?

當石家莊、天津等城市都漲了,誰還能相信濟南、青島、鄭州、西安的房價依舊平靜?

一次土拍帶動一個城市,

一個城市帶動一片城市,

一片城市帶動半個中國。

同樣的配方,同樣的味道,只不過上一次在2016-2017年,恐怕這一次在2020-2021年。

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.18萬平米
商務樓宇
2020-08
3萬平米
城市綜合體
2021
20萬平米
城市綜合體
2021-03
3萬平米
購物中心
2023
5萬平米
城市綜合體
2014-10-25
19萬平米
城市綜合體
2013-12
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全國
兒童游樂園
800 - 2000平米
8 - 10年
全國
西式簡(快)餐
200 - 400平米
15 - 20年
全國
服飾集合店
1000 - 1500平米
8 - 10年
全國
燜鍋/干鍋
200 - 400平米
3 - 5年
西南區
兒童游樂園
1000 - 2000平米
5 - 10年
全國
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