開發商與地主方合作開發的模擬清算實務

來源:西政資本 飆馬 2020-05-29 16:25

一、分業態合作中的模擬清算

(一)合作背景及交易說明

開發商與地主方合作開發的模擬清算實務

w公司:缺錢,有地,無品牌,擅長一級開發,不在意業績。

S集團:不缺錢,有品牌,缺項目,快周轉,擅長二級開發,沖業績,沖排名。

現W公司與S集團公司達成如下合作要點:

1. 分業態合作:二期住宅及商業可售部分,S集團以固定總價包干土地成本收購,總對價款約15億元,該部分由S集團開發投資,開發后由S集團對外銷售,享受該部分的開發利潤。其他部分仍由W公司銷售或自持,自負盈虧。

2. 包干地價:W公司保證向S集團提供15億元可稅前扣除的全額土地成本發票,若不能提供,則S集團按15億元土地成本進行模擬清算,并分配利潤后退出。

3. 名義股權:為保證S集團對本一期和二期項目的并表,S集團要求持有項目公司不少于51%的股權,但該51%的股權為名義持股。除住宅和商業外,S集團不享受一期和二期的利潤。

4. 代建代融:S集團可為W公司就其自持和銷售的開發產品部分提供代建代融支持,按其集團統一對外利率標準收取約定利息,W公司應提供擔保。

(二)模擬清算

1. 同一公司擁有多種業態,如何在不剝離條件下實現部分業態的合作?

開發商應明確入股目標公司取得一定比例股權的實質目的是獲取目標部分100%的權益。同時,目標公司其余資產權益仍歸合作方所有,目標部分與保留部分的成本、稅費、收益、債權債務按照各自區域獨立核算并分別成立專屬資金賬戶負責專屬記賬及獨立收支。

2. 如何以分配物業方式處理部分溢價?

部分建成后的物業作為溢價支付給合作方,實質上相當于由目標公司向合作方分配該部分物業相對應的“利潤”,可在協議中約定,該物業無論自持或銷售,所產生的收益或產生的稅費及其他支出均由合作方自行承擔。

3. 對于合作方分配的該部分物業,與目標公司其他物業處理有何不同?

對于合作方應分配的該部分物業,如合作方擬自持經營,不對外銷售,則目標公司在物業建成后,該部分物業由合作方通過目標公司自持經營,開發商獲得其他物業銷售所得收益后,退出目標公司。如合作方通過目標公司將該部分物業對外銷售,則該部分物業在銷售過程中取得的收益,以及應支付的稅費,均由合作方承擔;目標公司在取得相對應的銷售回款后,歸合作方自行支配,不納入其他物業回款分配中。

(三)模擬清算的條款示例

1. 物業分配條款

項目土地建成后,地塊一中的商業物業(商業比例不高于 20%的部分) 及該部分商業物業相應配置的地下車位(以下簡稱為“乙方物業”)所對應的權益由乙方單方享有,其他物業由項目公司對外銷售,相關的權益全部歸甲方單方享有。

2. 利潤分配與退出約定

(1)若乙方選擇對乙方物業部分進行自持,不對外銷售的,則在除乙方物業外的其他可銷售物業銷售達到 100%且完成稅務清算后,甲乙雙方共同商定采用股權轉讓、減資或注銷的方式退出項目公司,具體方式屆時由甲乙雙方根據降低雙方稅負的原則具體商定。因股權退出所產生的稅費,由乙方承擔。

若在甲方退出時,仍存在乙方按照本合同的約定應向甲方支付的費用,甲方在乙方補足所欠費用后退出項目公司。

如甲方先于乙方退出項目公司的,乙方承諾除業主委員會決議或政府原因外, 項目公司仍應選聘甲方指定的物業公司負責項目土地物業管理單位。

(2)項目公司利潤分配

a)對于除乙方物業外的其他物業所產生的利潤,項目公司在不存在資金缺口的當年,項目公司股東借款、對外融資全部清償后,在符合項目結算要求并且足額計提相關的稅費及法律規定的盈余公積金的前提下,按以下順序分配當期利潤:

如項目公司競得項目土地時,實際需支付的“扣減補償樓面地價”小于X元/㎡的,則目標公司將按照以下方式計算的款項作為利潤分配給乙方:乙方可分配的利潤=(X元/㎡-扣減補償樓面地價)*項目土地計容可售建筑面積*50%;

對于上述乙方可分配的利潤,由項目公司在競得項目土地后 15 個工作日內, 先行以往來款方式支付給乙方,待滿足利潤分配條件時,由乙方以利潤分配款等額沖抵借款。

項目公司向乙方分配完上述利潤后,剩余全部利潤由甲方享有。

b)乙方依照本協議所分得物業面積所產生的權益歸乙方單方享有。

二、分地塊合作中的模擬清算

(一)交易背景與合作說明

開發商與地主方合作開發的模擬清算實務
開發商與地主方合作開發的模擬清算實務

(二)模擬清算實務

1. 同一公司擁有多宗土地,如何在不剝離地塊條件下實現部分地塊的合作?

開發商應明確入股目標公司取得一定比例股權的實質目的是獲取目標地100%的權益。同時,目標公司其余資產權益仍歸合作方所有,目標地塊與保留地塊的成本、稅費、收益、債權債務按照各自區域獨立核算并分別成立專屬資金賬戶負責專屬記賬及獨立收支。

2. 對于納入保留地塊核算的債務,如何確保債權人不向目標地塊或開發商追償?

由于債務獨立劃入不同的地塊核算屬于合作雙方內部的約定,無法對抗第三方,因此對于目標公司對外債務中的第三方負債,應優先進行償還。目標地塊核算債務部分價款優先用以償還第三方債務,確保目標公司納入保留地塊核算的債務均為合作方或其關聯方的債務。同時,合作方應在協議中承諾,對于目標公司應向其償還的債務,由保留地塊償還,不要求目標地塊及開發商進行償還。

(三)核心條款示例

1. 債權、債務獨立核算條款

(1)目標公司的債權、債務按照目標地塊、保留項目予以分割,兩部分分別對債權債務予以獨立核算,通過不同的專屬資金賬戶負責收款和還款,保留項目專屬資金賬戶金額不足還款的,由乙方負責補足;目標地塊專屬資金賬戶不足還款的,則由甲方負責補足。

(2)截止本合同簽訂之日,目標公司債務總額為xxxx萬元(具體明細詳見附件,其中包含目標公司對乙方的負債合計XXX萬元,目標公司對其他第三方負債XXX萬元)。上述債務中納入目標地塊核算的債務額度為xxx萬元,其他均納入保留項目核算范圍,由乙方自行承擔。如存在附件債權債務明細表中未披露的其他債務(包括或有債務)的,由乙方承擔連帶責任,納入保留項目的核算范圍。對于納入目標地塊核算的債務,乙方同意,目標公司在收到甲方依照第六條向目標公司提供的股東借款后,優先償還除乙方負債外的其他第三方負債,乙方股東借款之外的其他負債全部清償完畢后如有余額,則在余額范圍內向乙方償還部分股東借款。乙方承諾,關于未能在上述余額范圍內獲得清償的乙方股東借款,全部納入保留項目核算,由乙方通過保留項目收益進行償還,乙方不得要求甲方或通過甲方在目標公司的權益進行償還。

(3)本合同簽訂之日起至股權轉讓完成之日止,目標公司所發生現金、債權、債務變化及新簽訂合同納入保留項目的核算范圍,通過保留項目專屬資金賬戶收取及支出款項。

(4)自甲方入股目標公司完成之日起(辦理完畢股權變更工商登記為準,下同),目標公司發生的債權債務按照實際發生所屬區域予以劃分。

2. 保留地塊的資金管理條款

(1)保留項目后續投資及管理所需資金由乙方解決,“保留項目專屬資金賬戶”由甲、乙雙方共同管理,資金使用由甲、乙雙方共同簽字執行,除非資金的使用影響甲方的權益的,甲方應立即配合。如“保留項目專屬資金賬戶”資金不足, 由乙方另行追加投入。

(2)保留項目專屬資金賬戶開設網上支付功能賬戶時,應同時設置兩套網銀U 盾及網銀密碼,甲、乙雙方各持有一套網銀U盾及網銀密碼,經雙方共同確認后方可通過網銀付款。

(3)乙方須保證及時、足額投入保留項目開發建設資金以及日常經營管理費用,因乙方未能及時足額提供經營管理所需資金,導致保留項目或目標地塊遭受損失,由乙方承擔相應的責任。

(4)保留項目專屬資金賬戶的資金在預留足額資金支付后續工程費用及償還銀行借款、按照法律規定預提足額稅費后,剩余部分可用以償還乙方(含向目標公司提供了借款的乙方關聯公司,下同)向目標公司提供的借款。

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.18萬平米
商務樓宇
2020-08
3萬平米
城市綜合體
2021
20萬平米
城市綜合體
2021-03
3萬平米
購物中心
2023
5萬平米
城市綜合體
2014-10-25
19萬平米
城市綜合體
2013-12
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
大型綜合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全國
美食廣場
1500 - 2000平米
5 - 10年
全國
臺灣菜
180 - 300平米
5 - 10年
全國
其它菜系
3000 - 3000平米
5 - 10年
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