專題 | 房企“地產+商業”雙輪驅動戰略研究

來源:未知 飆馬 2020-05-25 13:57

導  語

  越來越多的企業在多元化方面開始強化或者布局商業運營,部分企業已經形成了“地產+商業”雙輪驅動的發展戰略。

  ◎  研究員 / 房玲、羊代紅、洪宇桁

  隨著房企競爭格局加劇,房企多元化發展成為趨勢,而隨著房地產進入“存量時代”,越來越多的企業在多元化方面開始強化或者布局商業運營,部分企業已經形成了“地產+商業”雙輪驅動的發展戰略。目前,銷售TOP100上市房企大部分均已布局商業,其中有如華潤、龍湖等運營較好的企業,也有部分企業雖運營多年,但規模發展,以及相應的租金及效益等還是略差一籌,我們將對百強上市房企的房企雙輪驅動進行研究,以從中得到借鑒和啟發。

  01

  存量時代下房企積極布局多元化,

  部分形成雙輪驅動

  1、主業增速放緩下房企加大商業多元化布局(略)

  2、多數房企商業業務布局屬于孵化期(略)

  3、近四成房企商業雙輪驅動已有雛形(部分略)

  部分早期布局商業的房企已經形成了產業優勢,在商業領域上形成了較大的規模和品牌影響力,為企業長期發展帶來了新的動力,這些企業我們稱之為雙(多)輪驅動房企。我們將房企商業投資性營業收入占企業物業結算收入的占比大于2%、或者部分投資性物業價值/總資產比值大于5%、且形成了一定的商業品牌的企業歸為雙輪驅動型房企,篩選出來的企業個數達到26家,占72家百強上市房企的36%。

  根據我們梳理的百強房企雙輪驅動情況來看,目前房企布局商業業態,除了傳統的購物中心外,還有酒店、寫字樓等。此外,隨著近幾年“共享經濟”的興起又延伸出新的業態,如社區商業、共享辦公、長租公寓等。在雙輪驅動的房企中,所有的企業都布局了購物中心、布局寫字樓的占比有81%、布局酒店有46%、布局長租公寓有42%,也有少部分企業布局了文旅地產,成為企業收益增長的重要一極。

  02

  房企雙輪驅動效果顯現,

  頭部聚集效應較大

  1、華潤、龍湖、中海投資性物業資產價值超千億

  從目前面積規模來看,撇除專門主營做商業的房企外,目前持有的已產生租賃收益的商業地產建面超過500萬平方米的企業有4家,超過100萬平方米的有15家。房企的商業運營建面規模正逐漸擴大,同時部分企業儲備面積也不容小覷,未來將貢獻更多的運營項目。

  而由房企的投資性物業資產規模來看,超過500億元的有7家企業,超過100億元的有27家,占比達到63%。由于各個企業的商業布局不同,獲取項目的區域以及城市能級等多方面的差異會導致投資性物業的資產值的不同。

  而由投資性物業資產/總資產占比來看,占比超過10%的企業有18家,占比超過5%的企業有26家。綜合來看,目前進行雙輪驅動的房企手上持有的投資性物業資產不菲,且是總資產的重要組成部分,未來,若能發揮手上的投資性物業的營收效益,除了自有的項目的增值之外,將會給企業貢獻可觀的營業收入。

  表:雙輪驅動房企2019年底投資性物業資產價值TOP10(略)

  2、驅動方向各不同,商業、寫字樓和酒店各有所愛(略)

  3、42%雙輪驅動房企商業發展收益水平相對較好

  房企雙輪驅動策略的發展成果來看,目前由于對商業部分的持續投入,以及多年商業運營經驗的積累,內房商業運營商的收益得到較大的增長,年商業營收規模已超過港資企業,根據克而瑞2020年一季度中國房地產企業運營收入排行榜,境內雙輪驅動的房企營業收入水平最高的華潤,明顯超過境外排名第一的凱德。但是值得注意的是,單項目收益率和項目估值來看,內房商業還是低于港資及其他外資企業。

  而從內房企業具體的規模效益來看,房企商業收益頭部聚集效應較大。其中華潤置地的商業收益達到120.28億元,是唯一一個超過百億元的企業,發展規模及收益屬于行業領先,此外還有3家房企的商業收益超過50億元,約一半的企業商業收益小于15億元,收益規模上來看部分企業在商業運營能力上還是有些參差不齊,取得較好的規模成果的房企較少。

  而從商業收益/物業銷售收益的比值來看,房企進行雙輪驅動策略有約42%的房企為房企帶來較高的收益,成為其主業發展之外企業增收的一個重要的收益點。他們2019年商業收益收入/物業銷售收入占比達到5%以上,這部分企業主業一般發展規模較大,對于商業上的投入也相對較大,如商業收益規模TOP10房企的主業規模一般也在30強以內。

  除此之外,還有也有一些企業雖然主業的銷售規模相對較小,但由于在商業發展上面比較重視,因而在雙輪驅動發展上也取得了不錯的成效。

  值得注意的是,大部分商業收益規模較大且占比較高的一般屬于側重購物中心發展的企業,在酒店以及寫字樓方面側重布局的企業則相對較少,主要是因為房企一般將酒店和寫字樓作為購物中心業態的配套,且相應的商品化率不高。

  4、商業運營提升毛利率,但內房大部分仍屬于起步階段(略)

  03

  厚積薄發,

  優秀的財務管控助力龍湖駛入雙輪驅動多航道

  雖然涉足多元化的房企較多,但是將其上升到雙輪驅動戰略并推行得較為成功的房企卻相對較少。在這些房企中,龍湖和新城要數較為典型的企業,然而他們的發展路徑可謂是截然不同。龍湖依靠其強大的財務能力對商業地產長期持續投資,厚積薄發,逐漸成為了商業地產的龍頭房企。新城則準確地找到了三四線城市市場的藍海,后發制人,在較短的時間內發展成為了商業地產領域的黑馬“新軍”。通過對這兩家房企的具體案例分析,我們可以從他們成功的原因得到啟發。

  1、商業布局:以點帶面,重點布局核心城市(略)

  2、商業運營:持續投入投資物業,客流銷售穩定增長(略)

  3、運營效率:租金收入保持穩定增長,運營指標持續穩健(略)

  04

  新城準確切入三四線市場快速擴張,

  住宅商業協同發展(略)

  05

  總結:雙輪驅動是發展方向,

  房企需保持重視與平衡(部分略)

  由于拿地、規避單一業態風險以及開拓新的業績增長點等多元化考量,在房地產開發進入“存量時代”后,房企進行雙輪甚至多輪驅動將會成為主流房企的共識。而這其中,商業開發作為傳統業態與主業相關度較高,聯系也更為密切,同時隨著時代的發展以及人民生活需求的變化,又衍生出租賃住房、共享辦公等多種新興業態。但在這過程中,迄今為止只有少部分的房企在商業運營方面實現了較大的收益,大部分房企仍處于培育階段,甚至部分房企的商業運營由于空置率較高、運營不良等原因帶來的回報周期過長還有可能影響主業的發展。在商業業態培育周期較長,資金沉淀較大情況下,加上如今房企頭部聚集效應加劇,未來如何平衡主業發展與其他業態之間的資金使用配比將是企業的重要難題。

  整體來看,推行雙輪驅動戰略并成功的房企大多有自己獨有的優勢,有的通過較為強大的資金實力較早地進入了商業地產行業,在長期不斷的穩定投入以及苦心經營之后成為商業地產的龍頭房企,比如華潤、龍湖等;有的通過對商業地產市場的敏銳判斷切入了尚處于藍海的市場,再通過“住宅+商業”相輔相成的運營方式逐漸地滾出雪球,比如萬達、新城等。這些企業的成功各有其不同,但有一點是相通的,那就是對于商業地產板塊的重視以及長期不斷堅持地投入,比如龍湖就堅持將每年銷售回款的10%投入商業地產的發展,新城則大量采用了以售養租的辦法,同時各家企業都對商業地產的運營下足了功夫,這種重視的態度和堅持的毅力是支撐起他們成功的一個重要原因。

  綜合來看,雙輪驅動戰略止步不前的企業主要問題在于重視程度以及投入的不足,或者是切入市場的時機和角度有問題。在品牌影響力越來越大的今天,先發企業已經占據了較大的規模和品牌優勢,后來者需要在細分市場以及投入力度上靈活調整,從而獲得自己的核心競爭力占據自己的市場份額。

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.18萬平米
商務樓宇
2020-08
3萬平米
城市綜合體
2021
20萬平米
城市綜合體
2021-03
3萬平米
購物中心
2023
5萬平米
城市綜合體
2014-10-25
19萬平米
城市綜合體
2013-12
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全國
兒童游樂園
800 - 2000平米
8 - 10年
全國
西式簡(快)餐
200 - 400平米
15 - 20年
全國
服飾集合店
1000 - 1500平米
8 - 10年
全國
燜鍋/干鍋
200 - 400平米
3 - 5年
西南區
兒童游樂園
1000 - 2000平米
5 - 10年
全國
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