高周轉項目的篩選評判標準(含具體指標)

來源:哏都地產人 飆馬 2020-05-25 16:39

地產項目ROE取決于銷售凈利率、股東投入杠桿率、股東資金回收期、股東投入產出比、全周期ROIC,快周轉的邏輯是資金的快周轉、是股東資金的快周轉,通過提升股東資金周轉效率,做大銷售規模,取得較高的股東資金ROE。如何將理論應用到實踐中,如何才能真正快周轉,什么情況下才能快周轉,今天談談快周轉落地的前提條件。

NO.01

股東投入杠桿率(資金投入/股東投入)

要實現股東資金快速周轉,必須提升股東投入杠桿率:第一,通過股權合作,利用小股合作方資金共同開發項目,做單一最大操盤股東。缺點是雖然獲得了全口徑簽約額,取得了全部的并表營業收入,但是歸屬母公司凈利潤會相應降低;第二,通過前期融資(國土證后開發貸前)甚至在繳納土地款前取得融資迅速置換股東資金,提升周轉速度,只要融資成本低于項目自身IRR,通過融資加速股東資金周轉同時還能提升股東資金IRR。

因此,在項目獲取時,就要考慮項目自身情況,是否能尋求到同業合作,是否屬于金融機構投資區域,是否屬于低成本資金考慮范圍,決定了其是否能夠利用股東投入杠桿率進行股東資金高周轉。

在大水漫灌的資產荒時期,前期融資和開發貸以及各種非標融資綜合運用,股東投入杠桿能達到五倍以上,正常情況,這個杠桿一般也能達到2.5-3倍。

NO.02

項目貨地比(貨值/地價)

項目投資定位經營策略大致分為三種:“現金流優先型”或者“利潤優先型”,以及二者兼顧的“平衡型”。快周轉的邏輯自然是選擇現金流優先,這就要求項目貨地比要高,最好大于3,邏輯很簡單:1元錢拿地資金實現銷售后,能獲得3元錢銷售回款,不考慮前期投入情況下,只要銷售三分之一,就能回收股東拿地資金投入。相反,利潤型項目,由于貨地比低,通常低于2,一線城市甚至低于1.5,以“改善”和“高端”產品為主,通過產品力打造實現真正的溢價來追求利潤,不具備快速周轉的基礎。

高貨地比項目,樓面價一般不超過5000元,樓面價20000元以上項目,貨地比一般不超過2,所以我們可以看到快周轉公司更喜歡三四五線城市和遠郊項目,因為其樓面價支持快周轉。樓面價越低,快周轉效果越好,以樓面價1000元為例,當可售單方成本5000元時,售價7000元,迅速銷售能收回七倍的土地款,而5000元的單方成本在未支付或支付很少前就通過售價收回了;而當樓面價50000元時,同樣5000元可售單方,售價即使80000,也僅僅能收回1.6倍土地款(上述舉例為未考慮稅費簡易數據)。

可見,貨地比高,因前期資金投入有限,股東投入產出比就高,這也是快周轉的秘訣所在。

NO.03

項目體量

快周轉決定了企業不能進行土地儲備,因為儲備的土地就是資金的占壓,要快周轉,必須拿地后迅速開發,所以體量太大的儲備型項目,不適合快周轉,除非企業能實現全面同步大開發,但體量太大,市場容量面臨不足。所以快周轉項目,區分不同地段,總可售面積5-10萬平米為宜,最大不宜超過15萬平米。體量太小了管理費用上、成本上都不經濟,太大了同步快速推進并出售存在難度。適中的無土地儲備的項目體量,也是股東資金快速回收和周轉的重要條件。

NO.04

供貨速度和去化率

樓面價、貨地比和項目體量決定了項目總貨值,低樓面價、高貨地比、適當的體量決定了快周轉的基因,怎么才能把總貨值轉化成現金?全面供貨、高去化率、高回款率成了快周轉的最后一環。考慮到施工條件限制,100%同步供貨存在難度,但首末批供貨間隔最好不要超過4個月;強力儲備客戶,以具有競爭力的產品和價格讓利客戶,實現首開60%以上去化,半年內全部去化并回款80%以上。

考慮到一二線城市的強調控,預售政策(部分要求主體形象進度)和銀行放款政策(部分要求封頂),正負零即可預售并且放款的城市更適合快周轉

基于上述條件,假設項目股東投入杠桿率3倍(合作模式),貨地比3在土地獲取后6個月開盤,首推比例50%以上,開盤后4個月內推貨比例100%、6個月內全部去化并回款80%。每一個億的股東資金投入在一年內就能獲取3個億土地,供貨并實現9億銷售額,創造7.2億銷售回款,假設30%的資金監管比例,可動用銷售回款達到5億;假設8個月內供貨比例80%,7.2億,實現70%去化率對應銷售額約5億,70%可動用資金3.5億,考慮到前期、配套費用及部分工程款支付,基本實現股東投入資金回收,也就是股東資金周轉率達到1.5次,一個億的股東資金投入一年內能實現12億(9+9*4/12)銷售額,股東投入12倍的銷售額就這樣創造出來了。

總結

快周轉的要求:

股東投入杠桿率:2.5-3;

項目貨地比:3以上;

項目體量:5-10萬平米;

預售及銀行政策:六個月內供貨,放款無工程進度要求;

供貨比例:首推50%以上,四個月全面供貨;

銷售去化及回款率:首開60%以上,六個月清盤并回款80%

股東資金周轉率:1.5以上,至少1以上‍

高周轉項目的篩選評判標準(含具體指標)

可能有朋友質疑,如何能實現如此快速銷售去化?

我們建議以有競爭力的價格實現快速銷售,適當犧牲一兩個點的利潤率而將其他指標提升30%-50%,這是值得的,也是能夠提升ROE的快周轉,所以只要營銷推廣標準動作做到,加上有競爭力的市場價格,快速銷售是可以實現的。

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
3萬平米
城市綜合體
2018-10
3.8萬平米
城市綜合體
2021-01
10萬平米
城市綜合體
2020-10
0.32萬平米
零售地產
2019-01
0.18萬平米
商務樓宇
2020-08
3萬平米
城市綜合體
2021
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
大型綜合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全國
美食廣場
1500 - 2000平米
5 - 10年
全國
臺灣菜
180 - 300平米
5 - 10年
全國
其它菜系
3000 - 3000平米
5 - 10年
華東區
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全國
兒童游樂園
800 - 2000平米
8 - 10年
全國
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